La regulación de la propiedad horizontal en Colombia podría tener cambios importantes. En el Congreso avanza el Proyecto de Ley 057 de 2026, una iniciativa radicada en julio de este año que plantea modificaciones a la Ley 675 de 2001, vigente actualmente para edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales y otras copropiedades.
La propuesta pone sobre la mesa asuntos que afectan directamente a propietarios y administradores, como el manejo de los recursos, el acceso a documentos, los conflictos de interés, la rendición de cuentas y el control sobre quienes tienen a su cargo la administración de estos bienes.
Para conocer el alcance de los cambios planteados y los retos que tendría su aplicación, Carolina López Marín, especialista en gestión pública y propiedad horizontal, explicó los principales aspectos de la iniciativa y las implicaciones que podría tener para las copropiedades.
De acuerdo con López Marín, en los últimos diez años se han presentado 14 proyectos relacionados con modificaciones a la Ley 675, nueve de ellos con propuestas de carácter estructural. Aunque varias iniciativas han sido archivadas o retiradas, la especialista considera que la reiteración de estos proyectos evidencia la necesidad de revisar una legislación que fue expedida en 2001.
Más transparencia y vigilancia
El proyecto mantiene la estructura fundamental del régimen de propiedad horizontal, que contempla figuras como la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, el revisor fiscal, los mecanismos de convivencia y las reglas sobre bienes comunes y privados.
Sin embargo, plantea elevar los estándares de gestión y establecer mayores mecanismos de supervisión pública, junto con deberes más detallados y posibles sanciones administrativas.
Uno de los cambios estaría relacionado con las obligaciones de los administradores, quienes además de representar legalmente a la copropiedad tienen responsabilidades sobre la ejecución de decisiones, manejo documental, cobro de expensas, conservación de bienes y presentación de cuentas.
La propuesta busca precisar deberes de diligencia, lealtad, transparencia, buena fe, rendición de cuentas y custodia de documentos, además de establecer reglas frente a posibles conflictos de interés.
Alcaldías tendrían un papel de vigilancia
Uno de los puntos que genera especial atención es la posibilidad de fortalecer las funciones de inspección, vigilancia y control de municipios y distritos.
De acuerdo con el proyecto explicado por López Marín, las autoridades territoriales podrían solicitar documentos, realizar visitas, exigir planes de mejoramiento, impartir órdenes, adoptar medidas preventivas e iniciar procesos administrativos.
La especialista advirtió, sin embargo, que este nuevo esquema plantea un desafío para los municipios pequeños, que podrían no contar con el personal, el presupuesto ni la capacidad técnica necesaria para asumir estas funciones.
“Los municipios pequeños no tienen el personal, el presupuesto y la capacidad técnica para poder iniciar este tipo de procesos”, señaló.
También consideró necesario establecer límites claros para evitar que la intervención administrativa termine afectando asuntos que corresponden a las asambleas de propietarios o a relaciones contractuales de carácter privado.
Propietarios tendrían mayor acceso a la información
La transparencia documental es otro de los aspectos centrales de la propuesta.
El proyecto contempla un acceso amplio de los propietarios a libros, actas, contratos, estados financieros, soportes contables y demás documentos de la administración, siempre bajo el cumplimiento de las normas de protección de datos personales, reserva legal y secretos comerciales.
López Marín plantea además que las copropiedades deberían avanzar hacia sistemas digitales que permitan mantener esta información disponible de manera permanente y facilitar su consulta.
La digitalización también tendría importancia en situaciones de emergencia. La especialista destacó que contar con documentos respaldados en la nube puede facilitar la acreditación de contratos, reglamentos y pólizas cuando una emergencia destruya los archivos físicos.
Conflictos de interés: uno de los nuevos focos
Otro de los asuntos que busca abordar la propuesta son los conflictos de interés dentro de las copropiedades.
La discusión cobra especial relevancia cuando administradores o integrantes de los consejos participan en decisiones relacionadas con contratos de obras y servicios que pueden representar importantes cantidades de dinero.
La especialista explicó que, por ejemplo, si un integrante del consejo tiene un familiar o una persona cercana entre los posibles contratistas, debería revelar esa relación y abstenerse de participar en la decisión.
“En el sector privado necesitamos transparencia. Necesitamos migrar a una cultura ciudadana transparente”, afirmó.
¿Qué pasa con las pólizas después de una emergencia?
La discusión también alcanza la protección del patrimonio frente a terremotos, incendios y otras situaciones catastróficas.
La normativa actual contempla pólizas para los bienes comunes de las copropiedades. Sin embargo, López Marín llamó la atención sobre la necesidad de revisar si estas coberturas son suficientes para responder integralmente ante una emergencia.
La preocupación está relacionada con que una póliza de bienes comunes está orientada a la reconstrucción de elementos como zonas de circulación, vías de acceso, piscinas o salones comunales, pero no necesariamente garantiza recursos para recuperar los bienes privados de las familias afectadas.
También planteó revisar el manejo de los deducibles y la utilización del fondo de imprevistos para responder ante este tipo de situaciones.
Una discusión que impacta directamente a los propietarios
La reforma todavía se encuentra en trámite legislativo y, por lo tanto, sus planteamientos podrían cambiar durante la discusión en el Congreso.
Mientras avanza el proceso, el debate pone sobre la mesa preguntas que afectan directamente a quienes viven o tienen bienes en propiedad horizontal: ¿quién vigila a los administradores?, ¿qué información pueden exigir los propietarios?, ¿cómo se manejan los posibles conflictos de interés?, ¿qué responsabilidad tienen los consejos de administración? y ¿qué tan protegidos están los bienes ante una emergencia?
La Ley 675 continúa vigente y mantiene las reglas actuales mientras el proyecto cumple su trámite correspondiente.
Cargando reacciones...
Comentarios
Aún no hay comentarios. Sé el primero en opinar.